La Argentina tiene nuevas regulaciones de las locaciones de inmuebles dadas por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 70/2023 (en adelante, el Decreto). El Decreto deroga, sustituye e incorpora normas del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, el CCCN), y deroga leyes de locaciones.

Como decreto de necesidad y urgencia, el Decreto deber ser aprobado o rechazado por el Congreso Nacional; hasta tanto el órgano legislativo lo rechace – si es que alguna vez lo trata y lo hace – el Decreto está vigente. Consecuentemente y sin perjuicio de las resoluciones judiciales – cautelares y de fondo – que existan que puedan suspender su eficacia o declarar inconstitucional alguno de sus aspectos, es de interés repasar brevemente su regulación de las locaciones de inmuebles.

1) Derogaciones

El Decreto deroga la Ley N° 27551 que había sustituido y agregado ciertos artículos sobre el contrato de locación de inmuebles al régimen del CCCN, estableciendo disposiciones adicionales al CCCN en ciertas materias (como, por ejemplo, garantía admisibles, pautas de ajuste obligatorias y métodos de resolución de conflictos).

También deroga los siguientes artículos del CCCN: 1202 (sobre pago de mejoras necesarias), 1204 (sobre pérdida de luminosidad del inmueble), 1204 bis (sobre compensación de gastos), y 1221 bis (sobre renovación del contrato).

2) Modificaciones

El Decreto sustituye los siguientes artículos del CCCN: 1196 (sobre fianza, garantía y periodicidad del pago, 1198 (sobre plazo de la locación del inmueble), 1199 (sobre moneda de pago y actualización), 1220 (sobre resolución imputable al locador), y 1221 (sobre resolución anticipada).

Además, incorpora el inciso (d) al artículo 1219 del CCCN (sobre resolución imputable al locatario).

3) Principales nuevas regulaciones de las locaciones de inmuebles en la Argentina

a) Fianza, garantía y periodicidad del pago

Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual (CCCN, artículo 1196).

b) Plazo de la locación de inmueble

El plazo de las locaciones con cualquier destino puede ser libremente establecido por las partes.

En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años (CCCN, artículo 1198).

c) Moneda de pago y actualización.

Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada (CCCN, artículo 1199).

d) Resolución imputable al locatario

Se agregó el inciso d) al artículo 1219 del CCCN, permitiendo al locador resolver anticipadamente la locación de inmuebles por cualquier causa fijada en el contrato.

e) Resolución imputable al locador

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

(i) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario;

(ii) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios (CCCN, artículo 1120).

f) Resolución anticipada

El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato (CCCN, artículo 1221).

g) Otras disposiciones

Como consecuencia de las derogaciones realizadas, en las locaciones de inmuebles con destino habitacional, entre otros aspectos, se puede ahora, entre otros aspectos: (i) requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; (ii) pedir depósitos de garantía por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler y pactar la forma de actualización de la devolución; (iii) pedir la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Dados los importantes cambios de régimen e incertidumbres que todavía persisten en cuanto el destino final de las reformas introducidas por el Decreto, es más importante que nunca contar con el debido asesoramiento profesional, se trate de locaciones de inmueble con destino a vivienda como contratos de locación comercial de inmuebles.

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