El contrato de locación comercial en la Argentina, sobre inmuebles urbanos, se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), modificado y complementado por la nueva Ley de Alquileres Nº 27.551[1]. Estos textos legales establecen ciertas disposiciones de orden público que las partes deben cumplir y no pueden ser dejadas de lado por el contrato. La Ley de Alquileres N° 27.551 fue derogada por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 70/2023 (en adelante, el Decreto), por favor, consulte las actualizaciones en el siguiente artículo de nuestro Blog Legal: Nuevas regulaciones de las locaciones de inmuebles en la Argentina.

1) Formalidades

Los contratos de locación no tienen requisitos formales específicos y bastará con un instrumento escrito (CCCN, artículo N° 1.188).

2) Plazos mínimos y máximos

Todos los contratos de locación sobre inmuebles urbanos tienen un plazo legal mínimo de tres años (CCCN, artículo N° 1198). Este artículo fue sustituido por el artículo 256 del Decreto, por favor, conozca las modificaciones en el siguiente artículo de nuestro Blog Legal: Nuevas regulaciones de las locaciones de inmuebles en la Argentina.

El plazo máximo no puede ser superior a 50 años para el contrato de locación comercial en la Argentina (CCCN, artículo N° 1197).

Salvo que se prevea expresamente en el acuerdo, los locatarios carecen del derecho a renovar el contrato de locación comercial al final del plazo contractual. La continuación de la ocupación del inmueble y el pago del alquiler después del vencimiento del plazo no se considerará como una renovación tácita; el contrato seguirá vigente hasta que cualquiera de las partes lo rescinda por comunicación fehaciente (CCCN, artículo N° 1.218).

3) Precio

El precio del contrato de locación comercial puede fijarse en moneda nacional o extranjera, y ajustarse mediante indexación u otros mecanismos (por ejemplo, vinculando el alquiler a determinados bienes o servicios relacionados con la actividad del locatario). El IVA se aplica al alquiler con la alícuota del 21%.

El Decreto sustituyó el artículo 1199 del CCCN, estableciendo nuevas disposiciones sobre moneda de pago y actualización. Por favor, consulte las reformas en el siguiente artículo de nuestro Blog Legal: Nuevas regulaciones de las locaciones de inmuebles en la Argentina.

Un depósito en garantía y/o un seguro de caución son habituales en las prácticas del mercado. Las partes de un contrato de locación comercial en la Argentina suelen acordar un seguro pagado por el inquilino.

4) Cargas y contribuciones

El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé al inmueble.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.

Solo puede establecerse que están a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias (CCCN, artículo N° 1,209).

El artículo 1209 del CCCN fue sustituido por art. 8º de la Ley Nº 27.551, que fue derogada por el Decreto[1].

5) Reparaciones

El locador debe conservar el inmueble en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá realizarlas por sí a costa del locador (CCCN, artículo N° 1.201).

El locatario tiene a su cargo las mejoras de mero mantenimiento del inmueble (CCCN, artículo N° 1.207).

6) Subarriendo. Cesión del contrato. Cesión del inmueble

Salvo pacto en contrario, el inquilino puede subarrendar una parte del inmueble (CCCN, artículo N° 1.214).

El locatario puede ceder su posición contractual a un tercero si el locador lo consiente (CCCN, artículo N° 1.213, primer párrafo, y artículo N° 1.636 y siguientes). La prohibición contractual de ceder el contrato incluye la prohibición de subarrendar y viceversa (CCCN, artículo N° 1.213, segundo párrafo). Subarrendar la totalidad del inmueble se considera una cesión de la posición contractual (CCCN, artículo N° 1.213, tercer párrafo).

La transferencia de dominio del inmueble no afecta al arrendamiento, y el contrato sigue vigente frente al nuevo propietario.

7) Rescisión anticipada

El locatario puede rescindir el contrato a voluntad una vez transcurridos seis meses de plazo. Sin embargo, se requiere un preaviso de un mes, y el locador tiene derecho a una indemnización, equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble si el inquilino hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, y a un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso (CCCN, artículo N° 1.221, inciso a). El artículo 1221 del CCCN fue sustituido por art. 262 del Decreto. Por favor, revise el nuevo régimen de rescisión anticipada por el locatario  en el siguiente artículo de nuestro Blog Legal: Nuevas regulaciones de las locaciones de inmuebles en la Argentina.

8) Domicilio electrónico

Las partes del contrato de locación comercial pueden constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan (CCCN, artículo N° 75, inciso a), conforme el texto ordenado por la Ley N° 27.551. La Ley N° 27.551 fue derogada por el Decreto). Por favor, vea las modificaciones consultando el siguiente artículo de nuestro Blog Legal: Nuevas regulaciones de las locaciones de inmuebles en la Argentina.

9) Registro del contrato de locación

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (Ley 27.551, artículo N° 16). La Ley N° 27.551 fue derogada por el Decreto. Por favor, vea las modificaciones consultando el siguiente artículo de nuestro Blog Legal: Nuevas regulaciones de las locaciones de inmuebles en la Argentina.

Mario E. Castro Sammartino

[1] Los arrendamientos rurales tienen un régimen especial establecido por la Ley N° 13.246 (http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/65000-69999/66159/texact.htm).

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[1] Para aquellos supuestos de derogaciones de normas sin ser sustituidas por otras en su reemplazo, se plantea la duda sobre los efectos jurídicos, es decir, si los aspectos derogados quedaron sin ser regulados y por ende a la absoluta libertad y previsión de las partes o si, por el contrario, recobró la vigencia el texto original que tenían los artículos en el CCCN antes de sus posteriores modificaciones legislativas.

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