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¿Se debe pagar el precio del contrato de locación comercial ante la imposibilidad de uso del inmueble? Normativa de emergencia en las locaciones comerciales. La excesiva onerosidad

por | 5 Abr 2020

La emergencia en las locaciones comerciales es otro de los impactos que el Coronavirus produce en la dimensión legal, planteando distintos interrogantes como, por ejemplo, si se debe pagar el precio del contrato de locación comercial ante la imposibilidad de uso del inmueble, que ocurre con aquellos alquileres que vencen durante el período de aislamiento obligatorio, con los alquileres que se han dejado de abonar, con los desalojos en trámite, etcétera.

Pero además de lo anterior también la emergencia plantea la encrucijada de que hacer con aquellos contratos de locación comercial que se hicieron excesivamente onerosos para los locatarios como consecuencia de la imposibilidad de operar derivada del aislamiento obligatorio, como de la esperada significativa retracción de ventas que se espera una vez que las prohibiciones de actividad se levanten.

Para intentar solucionar algunos de los problemas planteados deberemos acudir a las normas comunes contenidas en el Código Civil y Comercial de la Nación (el CCCN), como a la normativa de emergencia dictada especialmente por el COVID-19.

¿SE DEBE PAGAR EL PRECIO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN COMERCIAL ANTE LA IMPOSIBILIDAD DE USO DEL INMUEBLE?

La fuerza mayor[1] en los contratos de locación está expresamente prevista en el CCCN para un supuesto específico: la imposibilidad de uso del inmueble.

De conformidad al artículo 1203 del CCCN, si el evento de fuerza mayor produce la imposibilidad de usar o gozar de la cosa, el locatario puede pedir la cesación del pago del precio por el tiempo que dure dicha imposibilidad.

Las medidas de aislamiento social y prohibición de realización de actividades impuestas por el Decreto de Necesidad y Urgencia N 297/2020 y sus modificaciones constituyen claramente un evento de fuerza mayor que, salvo en aquellas actividades esenciales exentas, produjo la imposibilidad legal absoluta de usar y gozar de los inmuebles comerciales alquilados temporariamente hasta que se levanten las restricciones encuadrando en la norma mencionada.

LA NORMATIVA DE EMERGENCIA EN LAS LOCACIONES COMERCIALES

Para contemplar la emergencia en los contratos de locación, el Poder Ejecutivo Nacional dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 320/2020, publicado el 29 de marzo de 2020 y con vigencia desde ese mismo día, estableciendo distintas medidas:

a) Contratos de locación alcanzados

Se encuentran alcanzados por la normativa de emergencia los siguientes contratos de locación:

  1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
  2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
  4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
  5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  1. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
  2. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  3. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Quedan excluidos los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 (salvo los individualizados en el punto 4. Anterior), y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del CCCN (por ejemplo aquellos de habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares).

La emergencia en las locaciones comerciales alcanza entonces a los contratos de locación celebrados por las MiPyMES[2].

b) Prórroga legal de los vencimientos y fianzas. Opción para los locatarios

Se prorrogan hasta el 30 de septiembre de 2020 los contratos de locación alcanzados: (i) cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo de 2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria; (ii) cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de 2020; y (iii) de plazo vencido respecto de los cuales el locatario haya continuado en la tenencia de la cosa con la anuencia del locador.

Sin embargo, el locatario podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado. La opción deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

La prórroga legal del plazo contractual implica también la prórroga legal de la fianza por el mismo término.

c) Congelamiento del precio. Pago de la diferencia

Salvo en los casos de locaciones cuya parte locadora dependa del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, el precio de los contratos de locación queda congelado, a valores de marzo de 2020, hasta el 30 de septiembre de 2020. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria (por ejemplo, el pago de expensas) se regirán conforme lo acordado por las partes.

La diferencia que resultare entre el monto pactado y el que corresponda pagar por el congelamiento hasta el 30 de marzo de 2020, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos, 3 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, a pagarse la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento del alquiler que corresponda abonar en octubre de 2020. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos.  

La diferencia adeudada no devengará intereses de naturaleza alguna, salvo por supuesto que se incurra en mora a partir de que la misma se haga exigible conforme lo antes explicado.

d) Deudas por falta de pago

Las deudas devengadas desde la vigencia de la normativa de emergencia hasta el 30 de septiembre de 2020 deberán abonarse en, al menos, 3 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del alquiler del mes de octubre de 2020.

Solo procederán intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días que paga el Banco de la Nación Argentina. No se devengarán intereses punitorios, ni podrán aplicarse cláusulas penales.

Durante el período indicado no se podrá rescindir el contrato por falta de pago.

e) Suspensión de desalojos

Quedan suspendidas hasta el 30 de septiembre de 2020, la ejecución de las sentencias judiciales de desalojo de inmuebles, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.

LA RENEGOCIACIÓN DE LOS CONTRATOS POR EXCESIVA ONEROSIDAD SOBREVINIENTE

En algunos casos particulares de actividades que probablemente vean resentidas significativamente sus ventas durante un tiempo prolongado (como podrían ser las agencias de viaje y de turismo, los organizadores de eventos, los hoteles turísticos, etcétera), el contrato de locación que recaiga sobre sus establecimientos comerciales puede haberse tornado excesivamente oneroso por una circunstancia sobreviniente a su celebración como fue el surgimiento del Coronavirus.

El CCCN brinda para estos casos la posibilidad de aplicación de la llamada teoría de la imprevisión, contemplada en el artículo 1091 del CCCN, que posibilita pedir la resolución del contrato, o su readecuación, cuando la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la parte que es afectada[3].

La posibilidad de la aplicación contractual de la teoría de la imprevisión ante la emergencia provocada por el COVID-19 es concreta (no es discutible que la aparición de una pandemia es una alteración extraordinaria de las circunstancias tenidas en cuenta al momento de la celebración del contrato, totalmente ajena a las partes y extraña al riesgo asumido por las mismas) pero no automática y, así, debe analizarse cada caso en concreto, con sus particulares circunstancias y características, para determinar si el contrato se hizo excesivamente oneroso y negociar, al menos, el reajuste del precio del alquiler por el período que se estime tomará para que la actividad afectada retome la normalidad esperada al momento de la contratación[4].

CONCLUSIONES

La absoluta imprevisibilidad de la pandemia y las innegables repercusiones que sobre la actividad comercial provocarán las medidas de emergencia y restricciones impuestas, tanto a nivel global como local, provocarán una tensión importante en los contratos celebrados, debiendo evaluarse la situación de cada uno de los mismos a la luz de los instrumentos que el derecho provee para la revisión contractual ante situaciones excepcionales, tales como el caso fortuito y la fuerza mayor, la excesiva onerosidad sobreviniente, la frustración del fin del contrato, el enriquecimiento sin causa, y otras normas, principios y valores que pueden ayudar a evitar las rupturas contractuales y la conservación de las empresas y actividades comerciales que tanto necesitamos en estos difíciles momentos.

Se impone entonces un análisis prudente y sereno, por ambas partes, de cada contrato en particular, tanto desde la normativa especialmente dictada para la emergencia como desde la prevista por la legislación común. Los departamentos legales de las empresas y sus asesores externos tendrán entonces por delante un arduo y meticuloso trabajo para evaluar el impacto del Coronavirus en cada uno de dichos contratos.

Mario E. Castro Sammartino

[1] Para una brevísima conceptualización legal de la fuerza mayor nos remitimos a nuestra anterior pbulciación: https://cspabogados.com.ar/virus-en-los-contratos/  

[2] De acuerdo a la Resolución N° 220/2019 de la SECRETARÍA DE EMPRENDEDORES Y DE LA PEQUEÑA Y MEDIANA EMPRESA, serán consideradas MiPyMES aquellas empresas que cumplan con determinados requisitos de actividad, límites de ventas, personal ocupado, activos y demás requisitos establecidos por esta resolución y obtengan su inscripción en el Registro de Empresas MiPyMES.

[3] La teoría de la imprevisión ha sido debatida fundamentalmente para los contratos cuyas prestaciones fueron fijados en moneda extranjera ante las importantes devaluaciones sufridas por la moneda nacional. Emparentada con la teoría de la imprevisión se encuentra la teoría del “esfuerzo compartido” introducida por la normativa de emergencia dictada con motivo de la crisis cambiaria del 2001 – 2002 y que permitió el reajuste de muchos contratos en moneda extranjera.

[4] Como antecedente, la jurisprudencia juzgó al carácter extraordinario de la sequía que afectó a la Provincia de Entre Ríos en el período 2008/2009 como un supuesto de caso fortuito eximente de la obligación de pago de la última cuota de un arrendamiento urbano (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C, Nivax S.R.L. c. Sociedad Desiembras S.R.L. s/ ordinario • 27/05/2014. Thomson Reuter. Cita Online: AR/JUR/31369/2014).

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