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Nuevo régimen de locación de inmuebles

por | 8 Jul 2020

El nuevo régimen de locación de inmuebles ha sido establecido por la Ley N° 27.551, por la cual se han efectivizado modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación y adicionalmente dado una serie de normas apuntadas básicamente al régimen de locaciones.

Si bien el citado Código fue aprobado mediante Ley 26.994 promulgada el 7 de octubre de 2014, el legislador consideró necesario una rápida actualización, adaptando, también, algunos aspectos generales en materia contractual.

El nuevo art. 75 del CCyCN permite la posibilidad de fijar en los contratos un domicilio electrónico,estableciendo consecuentemente que las notificaciones contractuales pueden también generarse por medios electrónicos (emails)[i].

Las modificaciones centrales del nuevo régimen de locación de inmuebles se refieren básicamente a los siguientes aspectos:

  • Otorgamiento de fianzas.
  • Plazos contractuales.
  • Frustración de uso del inmueble.
  • Compensación de gastos y acreencias.
  • Renovación del contrato.
  • Resolución anticipada del contrato.
  • Desalojo
  • Intervención de corredores y comisiones.
  • Garantías en locaciones habitacionales.
  • Ajustes del precio.
  • Consignación del pago del alquiler.
  • Inscripción de contratos ante la AFIP.
  • Mediación.

Por ello, se han modificado los arts. 1196, 1198, 1201, 1203, 1209, 1221 y 1351 y se agregan dos nuevos artículos: 1204 bis y 1221 bis.

En materia de locación con destino a vivienda el art. 1196 modificado introduce claramente la prohibición de hacer firmar al locatario documentos ajenos al contrato de locación (p.ej: pagarés) y estipula restricciones en materia de pagos adelantados de alquiler y garantías en general[ii].

En todos los contratos de locación de inmuebles cualquiera sea su destino, el plazo de duración mínimo será de tres (3) años, según establece el art. 1198 modificado, salvo algunas excepciones específicas[iii].

Respecto de la obligación de conservación del inmueble, ésta se mantiene en cabeza del locador, resulta ahora más contundente al fijar a cargo de éste la obligación de reparar todos aquéllos eventos que se originen por cualquier causa “no imputable al locatario”. En especial, la segunda parte del art. 1201 fija una serie de alternativas a favor del locatario en caso de acontecer la hipótesis planteada[iv].

Compatibilizando el texto, también se ha modificado el art. 1203, fijándose al respecto que si la frustración del uso o goce de la cosa fuere por “causas no imputables al locatario”. Ello amplía considerablemente la posibilidad original dada en el viejo texto del artículo, restringida sólo a casos de fuerza mayor o caso fortuito.

El novedoso art. 1204 BIS trata sobre la compensación de gastos y acreencias a favor del locador con cánones locativos, disponiendo en este sentido que: “Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”

Una sustancial restricción fija el texto modificado del art. 1209 al eximir al locatario de la obligación de abonar pagos que graven el inmueble e incluso las expensas extraordinarias, estableciendo que el locatario solo abonará las cargas y contribuciones que se originen en el destino  de la cosa locada (servicios y contribuciones),  y no tiene a su cargo el pago de aquéllos cargos que graven el inmueble (pagos de rentas e impuestos inmobiliarios)[v].

Con la finalidad de proteger al locatario, se permite la rescisión por parte de aquél del contrato de manera anticipada, siempre que notifique al locador con al menos una anticipación de tres (3) meses o más dentro de los primeros seis (6) meses de iniciado el contrato, dándosele en ese caso la exención de pagar indemnización alguna al locador[vi].

También introduce la Ley 27.551 un nuevo artículo al Código Civil y Comercial de la Nación en materia de renovación de contratos de locación de inmuebles, contemplando aquéllos casos y eventos en los cuáles no se produzca acuerdo de renovación entre las partes, eximiendo la normativa al locatario de abonar indemnización alguna, conforme los siguientes términos y condiciones:

Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos…”

Si dentro del plazo indicado (3) meses antes de la finalización del contrato de locación, el locador guardare silencio o se negare a llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

En materia de desalojo la Ley 27.551 a través de su Artículo 11 sustituye el texto anterior del Artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, manteniendo el recaudo previamente establecido de mediar intimación fehaciente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando, además, el lugar de pago pero aclarando que toda notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

La nueva norma establece que: “Cumplido el plazo previsto e indicado en el primer párrafo (10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago), o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales”. En esta hipótesis, el locador no puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario y, en caso de ocurrir la negativa, el inquilino puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador no adeudándose alquileres ni accesorios a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble “siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo”.

En cuanto se refiere a pago de comisiones e intervención de corredores, el nuevo art. 1351 del Código estipula un nuevo recaudo al disponer que En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local”.

La secuencia de incorporaciones al régimen no se detuvo en las modificaciones antedichas al CCyCn sino que, además y como se detalló anteriormente, incorporó recaudos extras y novedosos, a saber:

Garantía para locaciones habitacionales: El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación excepto que el inmueble se alquile a más de una persona hipótesis en la cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. El locatario debe ofrecer al locador al menos dos de las siguientes alternativas de garantía: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Fianza o fiador solidario; e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos.

Ajuste del valor del contrato: A partir de ahora, en los contratos con destino a vivienda el precio del contrato debe fijarse “como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”. Esos ajustes se regirán por un índice conformado por el IPC y el RIPTE[vii].

Consignación del alquiler: En caso de negarse el locador a recibir el pago, el locatario –previa intimación por 48 horas- tiene la posibilidad de consignar el mismo judicialmente o de cancelarlo a través del régimen de cheque cancelatorio[viii].

Registro ante la autoridad fiscal: Los contratos de alquiler deberán ser registrados ante la AFIP –las condiciones de esa registración deberán ser reglamentadas por el organismo-. El incumplimiento de este recaudo podrá generar las sanciones previstas por la ley 11.683.

Mediación: Se dispone que “en los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía”.

Como puede advertirse, la cantidad de modificaciones del nuevo régimen de locación de inmuebles resulta relevante[ix]. La finalidad protectoria de los inquilinos que emana de la norma es factible que no genere, en realidad, una mayor oferta de inmuebles en alquiler al limitar derechos y garantías del dueño del inmueble que se hallaban en la legislación anterior.

Laura Liliana Giardullo

[i] Art. 75: “Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”

[ii] Art. 1196: “Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

  1. a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
  2. b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler.
  3. d) El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.

 El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

 En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;

  1. e) El pago de valor llave o equivalentes; y
  2. f) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

[iii] Dicho plazo no es aplicable en caso que celebren contratos destinados a:

  1. a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
  2. b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
  3. c) guarda de cosas;
  4. d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

[iv] En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede: por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación, realizar la reparación que fuere necesaria. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

[v] Art. 1209: “Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”

[vi] Art. 1221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

  1. a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación.
  2. b) Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
  3. c) En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
  4. d) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.”

[vii] Índice de Precios al Consumidor y Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables. El índice debe elaborarlo el Banco Central.

[viii] Ley 25.345 parte pertinente: Del cheque cancelatorio: ARTICULO 8º — El cheque cancelatorio es un instrumento emitido por el Banco Central de la República Argentina en las condiciones que fije la reglamentación y constituye por sí mismo un medio idóneo para la cancelación de obligaciones de dar sumas de dinero, teniendo los mismos efectos que los previstos para dichas obligaciones en el Código Civil. ARTICULO 9º — El Banco Central de la República Argentina determinará las condiciones bajo las cuales los cheques cancelatorios serán entregados al público a través de dicha institución o de las autoridades financieras por él autorizadas. En ningún caso se autorizará el cobro de comisión y/o gastos de emisión y venta de dicho cheque cancelatorio. ARTICULO 10. — El cheque cancelatorio produce los efectos del pago desde el momento en que se hace tradición del mismo al acreedor, a quien se le transmite mediante endoso nominativo. Serán admisibles, además, hasta dos (2) endosos nominativos.

[ix] Por otro lado y en virtud de la emergencia declarada por la pandemia COVID-19, debe recordarse que se halla en vigencia el DNU 320/2020[ix] cuyas notas centrales son las siguientes: a) Dispone la suspensión de desalojos, el congelamiento de alquileres (al valor del mes de marzo de 2020) y la prórroga de vencimientos de contratos hasta el 30 de septiembre; b) Fija que esa diferencia entre el precio contractual se pagará en cuotas desde el 30 de septiembre, c) Todo importe que se pueda llegar a adeudar desde el dictado del Decreto hasta el 30 de septiembre –sea por falta de pago, pago parcial o pago en mora- deberá cancelarse desde esa fecha en no menos de tres cuotas ni más de seis, mensuales y consecutivas.

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