Los compradores por boleto de compraventa de inmuebles en pozo – es decir de unidades funcionales y complementarias, a construirse, en construcción o ya construidas pero todavía no afectadas al régimen de propiedad horizontal – han sufrido históricamente fraudes y abusos que, en muchos casos, frustraron sus derechos y le hicieron perder las sumas abonadas.

La emoción y ansiedad que muchas veces acompaña las compraventas de inmueble, máxime cuando se trata de consumidores que los adquieren con fines de vivienda, hace que las operaciones se instrumenten demasiado apresuradamente y en base a boletos de compraventa tipo, imprecisos, redactados solo por el vendedor y con escasa o nula negociación o evaluación por los compradores, todo lo cual amenaza los derechos de estos últimos en caso de mala fe o simplemente cuando el proyecto no transcurre de acuerdo a lo previsto.

Para evitar los riesgos inherentes a la compra por boleto de compraventa de inmuebles en pozo es fundamental contar con un debido asesoramiento profesional en la negociación y redacción de un boleto de compraventa a medida, que proteja debidamente los intereses del comprador y que concrete con precisión el contenido esencial de la operación (especificaciones de las unidades adquiridas, plazo de ejecución del proyecto, demoras, opciones ante los incumplimientos, sanciones, etc.).

El boleto de compraventa debe servir también como instrumento para hacer efectiva dos protecciones legales adicionales con que cuentan los compradores de inmuebles en pozo: el seguro de caución obligatorio y la inscripción del boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble.

El seguro de caución obligatorio

De acuerdo al artículo 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación, el propietario y vendedor de unidades a afectarse al régimen de propiedad horizontal debe contratar un seguro de caución que asegure al comprador contra el riesgo de que la operación se frustre, por el motivo que sea (paralizaciones de las obras, embargos, quiebras, existencia de gravámenes, etc.), haciendo imposible la escrituración del inmueble y entrega de la posesión en  las condiciones acordadas. Dicho seguro obligatorio debe contratarse con una aseguradora de plaza autorizada a operar en la rama de caución, la cual indemnizará al asegurado con la restitución de las sumas abonadas, más el interés pactado.

Es esencial entonces que en el boleto de compraventa de inmuebles en pozo se incluya esta obligación del vendedor, adicionándose una copia de la solicitud de convenio global que el vendedor haya presentado a una aseguradora de caución, la aceptación del seguro emitida por la misma, y el plazo dentro del cual se entregarán al comprador el certificado de cobertura y las condiciones particulares de la póliza, con sanciones en caso de incumplimiento.

La inscripción de los boletos de compraventa

En la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires – y en aquellas provincias que así lo hayan previsto – los boletos de compraventa de inmuebles en pozo pueden ser inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble, confiriendo a los compradores una protección adicional.

Dentro de la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es posible entonces inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble los boletos de compraventa sobre unidades funcionales o complementarias, a construirse o en construcción, a los fines de poder ejercer la preferencia otorgada al comprador de buena fe ante medidas cautelares trabadas por terceros o concurso o quiebra del vendedor (Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 1170 y 1171).

La única condición es que el titular del inmueble haya manifestado su voluntad de afectar el mismo, en la oportunidad en la que sea posible, al régimen de propiedad horizontal. Tal manifestación debe formalizarse en escritura pública e inscribirse la misma en el Registro de la Propiedad Inmueble. Por ende, antes de la celebración de cualquier boleto de compraventa, el comprador debe constatar que la mencionada manifestación de voluntad de afectación se haya producido, o incluir la misma como obligación del vendedor con sanciones para el caso de incumplimiento.

Conclusión

La firma de un adecuado y preciso boleto de compraventa, conjugada con la contratación del seguro de caución obligatorio y de la inscripción del boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble de ser posible deben ser objetivos a tener en cuenta por los compradores de inmuebles en pozo para la adecuada protección de sus derechos.

Mario E. Castro Sammartino

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